Keine Baufinanzierung ohne Sicherheitsnetz!

Eine Baufinanzierung stellt eine langfristige finanzielle Belastung dar, die nicht so ohne weiteres an eine Veränderung der Lebensumstände und damit eine Veränderung der Einkommensverhältnisse anzupassen ist. Im Gegensatz zum Mieter, der zur Not in einer günstigere Wohnung umziehen könnte steht der Kreditnehmer in seiner Zahlungsverpflichtung, derer er sich nur durch einen mit Verlustrisiken verbundenen Notverkauf entledigen kann, und im ungünstigsten Fall deckt der Verkaufserlös noch nicht einmal die gesamten Verbindlichkeiten aus den Hypotheken.

Um sich vor diesem "Worst-Case" zu schützen, sollte man ganz einfach einige Vorkehrungen treffen:

Liquidität im Auge behalten

Zwar wird dem Immobilienkäufer von vielen Seiten geraten, soviel Eigenkapital wie möglich einzusetzen, um die laufende Belastung möglichst klein zu halten bzw. die Abtragungsdauer zu verkürzen, jedoch bergen diese Pauschalempfehlungen erhebliche Gefahren für den Kreditnehmer, wenn unvorhergesehene Investitionen fällig werden oder vorübergehende Einnahmeausfälle drohen. Nicht selten sind dadurch schon augenscheinlich solide finanzierte Objekte zu einem Notverkaufsfall geworden.

Gerade in Zeiten relativ moderater Baufinanzierungszinssätze sollte zugunsten einer soliden Liquiditätsrücklage lieber etwas mehr Fremdkapital aufgenommen werden, um derartige Engpässe gar nicht erst entstehen zu lassen.

- Auch in guten beruflichen Positionen kann es einmal im Rahmen eines Arbeitgeberwechsels zu vorübergehenden Einnahmeminderungen oder gar -ausfällen kommen. Wer hier über eine Liquidität von einer Gesamtjahresbelastung der Baufinanzierungsrate verfügt, macht sich einigermaßen unempfindlich für dieses Risiko.

- Bei einer Immobilie kann immer einmal unvorgesehener Investitionsbedarf entstehen. Da wird bei einer Eigentümergemeinschaft plötzlich die Notwendigkeit einer umfassenden Balkonsanierung beschlossen, das Treppenhaus oder die Fassade soll neu gestrichen werden (und die Rücklagen reichen womöglich dafür nicht aus), die Heizung gibt den Geist auf, es werden plötzlich doch noch Anliegerbeiträge für einen Straßenausbau fällig oder der Eigenheimbesitzer entdeckt Feuchtigkeit im Keller.

Viele Eigenheimkäufer glauben, man könne ja im Notfall lieber noch nachfinanzieren als schon von Anfang an Vorsorge für derartige Vorfälle zu treffen, dies ist aber meist mit erheblichen Umständen, Kosten und hier und da auch mit Risiken verbunden. Wer beispielsweise 15.000 Euro für seine Kellersanierung nachfinanzieren will, wird sich über Kleindarlehenszuschläge und Eintragungskosten im Grundbuch sowie Rechnungen des Notars ärgern. Wer vorübergehend arbeitslos wird, braucht nicht auf eine Stundung der Baufinanzierungsraten zu hoffen, auch wenn noch soviel Eigenkapital in das Vorhaben eingebracht wurde.

Last but nort least: Bei (teil-)vermieteten Objekten muß immer ein möglicher Mietausfall einkalkuliert werden !

Je nach Zustand und Vermietungsgrad der Immobilie sollte mindestens eine Geldreserve von rd. einer Baufinanzierungsjahresrate zzgl. 5 - 10% des Anschaffungspreises verfügbar sein.

Hinterbliebenenversorgung

Eine Todesfallabsicherung sollte für jeden Immobilienkäufer selbstverständlich sein, um seine Angehörigen vor entsprechenden finanziellen Folgen zu schützen. Als reine Risikolebensversicherung, deren Summe auch an den Verlauf der Restschuld zugunsten niedrigerer Prämien angepaßt werden kann, ist sie für jedes Vorhaben bezahlbar.

Übrigens: Es herrscht weitverbreitet die irrige Meinung, man sollte nur die / den sogenannten "Versorger" der Familie absichern, also den-/diejenige, die aktiv im Erwerbsleben steht. Dabei wird die Leistung der Hausfrau bzw. des Hausmanns quasi als nicht vorhanden eingestuft; spätestens dann aber, wenn der Fall tatsächlich eingetreten ist, wird an Hand der Kosten für eine Haushaltshilfe und die Kinderbetreuung deutlich, wie unsinnig diese Betrachtung ist.

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Berufsunfähigkeitsversorgung

Sie ist zwar nicht ganz billig und der Abschluss ist oft mit Schwierigkeiten bzgl. der immer strengeren Annahmepolitik verbunden (siehe BU-Thema) aber vor dem Hintergrund einer laufenden Baufinanzierung noch wichtiger, als sie eh schon ist. Im Rahmen einer professionellen Beratung in Baufinanzierungsfragen sollte eine ausreichend hohe Berufsunfähigkeitsversicherung als fester Ausgabenbestandteil fest eingeplant sein. Überprüfen Sie auch in jedem Fall eine etwaig bereits vorhandene BU-Absicherung !

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Zinsbindung

Prüfen Sie von Anfang an, ob Ihre Einkommensverhältnisse und Ihre Absicherungen (s.o.) eine Zinserhöhung auf ein Niveau von 9 - 10 % p.a., wie es Anfang der 90er Jahre herrschte, verkraften. Bedenken Sie auch den Wegfall etwaiger Förderungen wie Eigenheimzulage und Baukindergeld nach 8 Jahren. Wer hier wenig Spielraum sieht, sichert sich das derzeitige Zinsniveau für einen Zeitraum von 15 Jahren und länger, auch wenn er dafür momentan höhere Zinsen in Kauf nehmen muß.