Vorfinanzierter Bausparvertrag oder klassische Tilgungshypothek?

Auf der Suche nach einer optimalen Baufinanzierung für Ihr neues Zuhause werden Sie in der Regel Finanzierungsangebote in Form eines Annuitätendarlehens bzw. Tilgungsdarlehens erhalten. Hier wird neben einem Zinssatz ein Anfangstilgungssatz vereinbart, der die Höhe der anfänglichen Rückzahlung regelt. Je höher der Tilgunssatz desto höher die mtl. zu zahlende Rate und desto schneller die Entschuldung und folglich kürzer die Gesamtlaufzeit Ihres Hypothekendarlehens. Die zur Zeit noch herrschende Niedrigzinsphase vergrößert den finanziellen Spielraum bei vorgegebener Monatsbelastung.

Umso mehr gilt es, sich vor Risiken einer zukünftigen Zinsanpassung zu schützen.

Dies erreicht man einerseits durch längere Zinsbindungszeiten und andererseits durch eine höhere Tilgung. Zunehmend gefragt sind flexible Tilgungsmodelle - Stichwort: Sondertilgungen - die es einem erlauben, außerplanmäßige Rückzahlungen in die Finanzierung einzubringen und damit die Entschuldung zu beschleunigen. In einer Niedrigzinsphase liegen die Zinsen für längere Festschreibungszeiten in der Regel höher als die für kürzere. Die oben erwähnten Sondertilgungen sind bei vielen Anbietern standardmäßig in den Darlehensbedingungen enthalten, in einigen Fällen muss man als Kunde Zuschläge auf die Zinskondition in Kauf nehmen oder ganz auf diese Option verzichten.

Im Wettbewerb um den zunehmend gut informierten Verbraucher bemühen sich seit Jahren auch die Bausparkassen. Ein zugeteilter, angesparter Bausparvertrag dient als Grundlage für die Gewährung eines Bauspardarlehens. Je nach Bausparkasse und Tarif kann dieses günstiger sein als ein vergleichbares Angebot für ein Tilgungsdarlehen einer Bank. In jedem Fall ist der Zinssatz während der gesamten Darlehenslaufzeit bis zur vollständigen Tilgung garantiert.

Doch leider sind nur wenige in der glücklichen Situation, zum Zeitpunkt des geplanten Immobilienerwerbs bzw. -neubaus über einen zuteilungsreifen Bausparvertrag zu verfügen. Immerhin bedeutet zuteilungsreif, dass in der Regel mindestens 40 % der Bausparsumme angespart sind. Wer also beispielsweise ein Einfamilienhaus für 250.000 Euro kaufen möchte, muss innerhalb seines Bausparvertrages immerhin schon 100.000 Euro angespart haben. Hinzu kommt noch das notwenige Eigenkapital für die Begleichung der Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer (3,5% bis 4,5% des Kaufpreises), Notar-/Gerichtskosten (ca. 1,5% bis 2,0% des Kaufpreises, Richtwert) sowie ggf. Maklerkosten (ca. 3,57% bis 7,14% des Kaufpreises). Alles in allem bei diesem Beispiel also rund 120.000 Euro.

Um sich auch den Markt derjenigen Kunden, die nicht über einen zuteilungsreifen Bausparvertrag verfügen, zu erschließen, bieten die Bausparkassen seit vielen Jahren Sofortfinanzierungen über eine Vorausfinanzierung eines Bausparvertrages an. Dabei werden zum Zeitpunkt des Immobilienerwerbs zwei Verträge abgeschlossen:

1. Ein Bausparvertrag über eine Bausparsumme, die das Gesamtfinanzierungsvolumen abedeckt.

2. Ein Hypothekendarlehensvertrag mit einer Zinsfestschreibung bis zur voraussichtlichen Zuteilung des Bausparvertrages.

Der Bausparvertrag wird nun mit einer mtl. Sparrate angespart. Parallel dazu zahlt der Kunde Zinsen für sein gleichzeitig aufgenommenes Hypothekendarlehen, das er allerdings nicht tilgt. Je nach gewähltem Tarif und Sparrate wird der Bausparvertrag nach einigen Jahren zuteilungsreif und mit diesem zuteilungsreifen Bausparvertrag wird dann das Hypothekendarlehen vollständig abgelöst.

Ein Finanzierungsmodell über einen vorfinanzierten Bausparvertrag könnte in diesem Beispiel dann wie folgt aussehen:

Über dieses Finanzierungsmodell erhält man eine für die Gesamtlaufzeit der Finanzierung abgesicherte mtl. Zahlungsrate. Im Gegensatz zu klassischen Tilgungsdarlehen mit einer Zinsbindungsfrist von beispielsweise 10 oder 15 Jahren, die das Risiko bergen, die dann noch vorhandene Restschuld zu einem deutlich höheren Zinssatz und damit einer erheblich höheren Anschlussrate weiterfinanzieren zu müssen (Anfang der 90er Jahre lag der Zinssatz für Baufinanzierungen in der Spitze bei rd. 9,0 %), ist der Kunde hier auf der sicheren Seite.

Auch der Zinssatz kann im allgemeinen auf den ersten Blick gegenüber klassischen Tilgungsdarlehen durchaus überzeugen. Zum Zeitpunkt der Erstellung des hier gezeigten Beispiels (Juni 2009) lag der Hypothekenzinssatz für 15-jährige Zinsbindungszeiten bei Finanzierung von 88 % des Kaufpreises bei ca. 4,70 % nom. / 4,80 % anf. eff.

In dem Beispiel des demonstrierten vorfinanzierten Bausparvertrages beträgt die Gesamtlaufzeit der Finanzierung ca. 34 Jahre und 4 Monate. Dabei gilt während der ersten 15 Jahre ein Effektivzinssatz nach Preisangabenverordnung von 4,91 % und während der verbleibenden 19 Jahre und 4 Monate ein Effektivzinssatz von 4,07 %. Nimmt man hier - mathematisch wegen der sich mindernden Restschuld nicht völlig korrekt - eine Mittelwertbetrachtung auf die Gesamtlaufzeit vor, erhält man einen gewichteten Zinsdurchschnitt von effektiv 4,44 %. Also ein Zinsvorteil von 0,36 % trotz einer mehr als doppelt so langen Zinsbindung!

Klarer Fall für dieses Finanzierungsmodell? Auf den ersten Blick durchaus und, quasi als 'I--Tüpfelchen', können hier - insbesondere während der Ansparphase - in Anzahl und Höhe beliebig viele Sondertilgungszahlungen eingebracht werden, in dem diese zusätzlich auf den anzusparenden Bausparvertrag eingezahlt werden.

Doch Vorsicht! Der Teufel steckt hier im Detail und ist schwer zu erkennen da die Preisangabenverordnung nicht vorschreibt, den nachfolgend beschriebenen Nachteil irgendwie auszuweisen...

Überträgt man - ausgehend von unserem Beispiel - die gleichen Monatsraten auf eine klassische Tilgungshypothek ergibt sich folgendes Bild:

Der Tilgungssatz wurde hier also exakt so gewählt, dass die sich ergebene Gesamtrate dem Bauspar-Vorausfinanzierungsmodell entspricht (bis auf eine Differenz von 67 Cent).

Bei dem Bauspar-Vorausfinanzierungsmodell ist nach den ersten 15 Jahren eine Gesamtrate von 795,74 Euro für einen Gesamtzeitraum von 19 Jahren und 4 Monaten bis zur vollständigen Entschuldung zu zahlen. Je nach Anschlußzins nach 15 Jahren ergeben sich dann folgende Konstellationen, wenn man dieselbe Rate auf ein Tilgungsdarlehen überträgt:

In dem hier demonstrierten Fall ist der Finanzierungskunde also mit einer klassischen Tilgungshypothek immer dann besser beraten, wenn der Anschlusszins nach 15 Jahren nicht höher als bei 8,0 % liegt. Kein Mensch kann das letztendlich schon heute wissen, jedoch gilt zu berücksichtigen, dass der Durchschnittszins für Baufinanzierungen (10 Jahre fest) der vergangenen 50 Jahre bei knapp 7,0 % lag und somit 1 % unter dieser Schwelle.

Das Ergebnis dieser Berechnungen vermag auf den ersten Blick verwundern, da der effektive Jahreszins bei vorfinanzierten Bausparverträgen sowohl in der Vorausfinanzierungsphase als auch in der Tilgungsphase des Bauspardarlehens sehr attraktiv erscheint. Man gewinnt schnell den Eindruck, einerseits eine günstige Vorfinanzierungshypothek und andererseits bereits heute die Garantie für ein noch günstigeres Bauspardarlehen zu erhalten, was dieser Vorfinanzierung direkt hinterhergeschaltet wird.

Der Grund warum sich dieses Modell jedoch nur rechnet, wenn der Anschlusszins einer vergleichbaren Tilgungshypothek deutlich über dem Anfangszins liegt, findet sich in der Phase der Vorausfinanzierung (in unserem Beispiel die ersten 15 Jahre).

Bei einer klassischen Tilgungshypothek verringert man mit seinen Tilgungsleistungen die Restschuld. Bei einem vorfinanzierten Bausparvertrag hingegen spart man parallel ein Bausparguthaben an und lässt auf der anderen Seite die Hypothek tilgungsfrei stehen. Leider liegt der durchschnittliche Ansparzins bei den Bauspartarifen nur bei ca. 1,5 %, und diese geringe Verzinsung wird noch durch Kontoführungsgebühr und Abschlussgebühr geschmälert. Somit wird relativ teures Geld (in unserem Beispiel mit einem Zinssatz von 4,9 % eff.) nicht getilgt und stattdessen zu einem viel geringeren Zinssatz angespart.

Dies ist ungefähr so, als nähme man bei einer Bank ein Darlehen zu 5,0 % Zins in Anspruch und legt das aufgenommene Geld bei derselben Bank unmittelbar danach wieder zu 2,0 % Guthabenszins an.

Als Kunde erleidet man in dem Modell eines vorfinanzierten Bausparvertrages einen Zinsmargenschaden, der nur dann seinen Ausgleich findet, wenn der theoretische Anschlusszins der Tilgungshypothek sehr hoch ist. Leider schreibt die Preisangabenverordnung nicht vor, dass dieser Zinsmargenschaden im Effektivzins ausgewiesen werden muss. Es gibt allerdings auch positive Beispiele von Bausparkassen, die neuerdings neben dem Nominalzins und dem effektiven Jahreszins auch noch den Vergleichszinssatz einer Tilgungshypothek bei ihren Angeboten ausweisen. So kann der Kunde einen neutralen Vergleich ziehen.

Das hier gezeigte Beispiel erhebt keinen Anspruch darauf, auf jeden Einzelfall übertragbar zu sein. Und wir möchten an dieser Stelle auch keine pauschale Bewertung über ein derartiges Finanzierungsmodell vornehmen, da es stets auf den Einzelfall ankommt. Es wurde auf der Grundlage eines Angebotes einer deutschen Bausparkasse erstellt und soll Sie lediglich sensibilisieren und dazu ermuntern, das jeweils angebotene Finanzierungskonzept eines vorfinanzierten Bausparvertrages mit einer Tilgungshypothek zu vergleichen.

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Klassische Tilgungshypothek oder Bauspar-Sofortfinanzierung ?